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商铺投资回报有“峰值” 一直上涨不可信

发表时间:2011-08-25 来源:转载

    首先强调一点,商业地产投资和房地产投资是两种不同的东西,虽然说都是地产,但是方向是完全不一样的。 

    以小资金搏大项目重在看运营
    02年开始疯狂上涨的房市当中,最重要的原因,是土地涨价,像住宅类投资,是可以快进快出,使土地大幅度升值。但是商业不一样,投入商业以后最重要就是运营,不管是多好的地段运营不好都会死,地段固然很重要,但从现实的例子中我们可以看到,一些所谓地段不好的地方运营的好也会很火爆,作为投资者,必须有一个很好的方向性。
商业地产投资是真正资本密集型的投资项目,就我个人的角度不建议进行做小商铺分割,有些商业地产因为小业主的进入导致非常大的问题,使它的商业价值大幅度的下降,刚开始一两年还比较好,大家都认为自己是最聪明的,可过了一两年后原来形成的商业氛围完全崩掉,我也看过很多这样的案例。
    从中国的消费商业来讲已经运营到第四代,从最早简单的商业业态,到第三代百货到现在的购物中心到现在的情景式、集中式的发展到第四代。比如环球奥食卡城这个项目,定位比较符合现代的趋势,如果大家想以小资金搏大项目,这种项目是可以投的,因为有整体定位,统一管理,有自己的运营团队来运营管理,它不会让你们自己去招商,如果让你们自己运营招商是有问题的。

    商铺投资回报有“峰值”
    现在的商业定位有个方向,是商品全、精、高、大众化,这是属于购物中心类,品种齐全,这种业态跟人的聚集有关,另外跟消费升级有关。一线城市中很多的商业空间基本上抢占差不多了,比如上海,原来的商业聚集的地方——南京路、淮海路、四川北路、徐家汇,在消费升级的时候,跟它的业态有关系,有一个正的效应。
    另外有一个负的效应,人群会被分流,一般来说商业刚开始有一个增长期,从消费开始有一个增长期,通过增长期进入平台,而这个平台不以商业升级为转移,升级上去以后消费者来的少了,只会在一个平台上面不会往上走了,所以商业投资会有一个峰值,不可能一直往上涨,现在的二三线城市是机会。
    我们讲土地价格低,做商业物业,在中国有两个收益,第一土地收益,你买了物业,开发商做这个盘子的时候,他也不会运营,因为他是投资商,所以他的议价不高,这个时候买进去,就是投资加运营,好的运营商会有大幅度的增值,这是土地增值这一块。第二你运营的好,商业有附加值的增值,但是所有两块的意义都是在商业运营当中管理的好体现出来的,在商业里面没有中间,要么活得很好,要么死掉,没有中间的,不是说像做住宅不用动脑筋。
    在很多二三线的小城市,没有竞争者,这个地方进去以后,第一有客户群,而且是你能够看到真的是有客户群,客户群是有基础消费的,它的升级就是你的升值,在没有竞争者的时候,消费者的消费升级就等同于你的商业物业的升值,因为消费升级以后对你来说可以抬高商品的附加值。


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