首先强调一点，商业地产投资和房地产投资是两种不同的东西，虽然说都是地产，但是方向是完全不一样的。 

    以小资金搏大项目重在看运营
    02年开始疯狂上涨的房市当中，最重要的原因，是土地涨价，像住宅类投资，是可以快进快出，使土地大幅度升值。但是商业不一样，投入商业以后最重要就是运营，不管是多好的地段运营不好都会死，地段固然很重要，但从现实的例子中我们可以看到，一些所谓地段不好的地方运营的好也会很火爆，作为投资者，必须有一个很好的方向性。
商业地产投资是真正资本密集型的投资项目，就我个人的角度不建议进行做小商铺分割，有些商业地产因为小业主的进入导致非常大的问题，使它的商业价值大幅度的下降，刚开始一两年还比较好，大家都认为自己是最聪明的，可过了一两年后原来形成的商业氛围完全崩掉，我也看过很多这样的案例。
    从中国的消费商业来讲已经运营到第四代，从最早简单的商业业态，到第三代百货到现在的购物中心到现在的情景式、集中式的发展到第四代。比如环球奥食卡城这个项目，定位比较符合现代的趋势，如果大家想以小资金搏大项目，这种项目是可以投的，因为有整体定位，统一管理，有自己的运营团队来运营管理，它不会让你们自己去招商，如果让你们自己运营招商是有问题的。

    商铺投资回报有“峰值”
    现在的商业定位有个方向，是商品全、精、高、大众化，这是属于购物中心类，品种齐全，这种业态跟人的聚集有关，另外跟消费升级有关。一线城市中很多的商业空间基本上抢占差不多了，比如上海，原来的商业聚集的地方——南京路、淮海路、四川北路、徐家汇，在消费升级的时候，跟它的业态有关系，有一个正的效应。
    另外有一个负的效应，人群会被分流，一般来说商业刚开始有一个增长期，从消费开始有一个增长期，通过增长期进入平台，而这个平台不以商业升级为转移，升级上去以后消费者来的少了，只会在一个平台上面不会往上走了，所以商业投资会有一个峰值，不可能一直往上涨，现在的二三线城市是机会。
    我们讲土地价格低，做商业物业，在中国有两个收益，第一土地收益，你买了物业，开发商做这个盘子的时候，他也不会运营，因为他是投资商，所以他的议价不高，这个时候买进去，就是投资加运营，好的运营商会有大幅度的增值，这是土地增值这一块。第二你运营的好，商业有附加值的增值，但是所有两块的意义都是在商业运营当中管理的好体现出来的，在商业里面没有中间，要么活得很好，要么死掉，没有中间的，不是说像做住宅不用动脑筋。
    在很多二三线的小城市，没有竞争者，这个地方进去以后，第一有客户群，而且是你能够看到真的是有客户群，客户群是有基础消费的，它的升级就是你的升值，在没有竞争者的时候，消费者的消费升级就等同于你的商业物业的升值，因为消费升级以后对你来说可以抬高商品的附加值。